Kautionsguthaben nach Insolvenzeröffnung: Rückgewähr und Gegenverrechnung

Die Höhe der Kaution ergibt sich aus dem Mietvertrag und dem Zahlungs- oder Übergabebeleg. Bei einem Geldbetrag muss der Vermieter die Kaution nach § 16b Abs 1 MRG grundsätzlich fruchtbringend veranlagen und über die Anlage informieren, wenn der Mieter dies verlangt.

Für die Abrechnung brauchen die Beteiligten daher den ursprünglichen Kautionsbetrag, die Anlageform, die erzielten Zinsen, Rückzahlungen und jede bereits erfolgte Verrechnung. Ein bloßer Saldo im Mietzinskonto zeigt diese Positionen nicht vollständig.

Der Insolvenzverwalter sollte die Kaution als eigene Forderungsposition erfassen und den Stand zum Mietvertragsende mit dem Vermieter abstimmen. Die Unterlagen des Mietverhältnisses und des Insolvenzverfahrens sind dabei getrennt, aber zeitlich verbunden zu führen.

Nach § 16b Abs 2 MRG darf die Kaution zur Tilgung berechtigter Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen werden. Dazu können je nach Vertrags- und Sachlage offene Bestandzinse oder nachweisbare Schäden gehören. Eine pauschale Einbehaltung ohne Zuordnung und Abrechnung beantwortet diese Prüfung nicht.

Jede Gegenforderung ist nach Rechtsgrund, Entstehung, Fälligkeit und Betrag aufzuschlüsseln. Schäden brauchen eine nachvollziehbare Dokumentation. Mietzinsrückstände sind vom Kautionsbetrag und von bereits geleisteten Zahlungen getrennt zu berechnen.

Eine Forderung aus einem anderen Vertragsverhältnis darf nicht ohne weitere Prüfung gegen die Kaution gestellt werden. Die Kaution sichert nach dem MRG gerade Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis.

§ 1438 ABGB setzt für die Kompensation gegenseitige und gleichartige Forderungen voraus. Bei einer Kaution stehen sich typischerweise der Rückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter und eine Forderung des Vermieters aus demselben Mietverhältnis gegenüber.

§ 19 IO schließt die Aufrechnung nicht allein deshalb aus, weil eine Forderung bei Eröffnung noch bedingt oder betagt war. Entscheidend ist, ob die Aufrechnungslage nach ihrem Rechtsgrund und ihrer zeitlichen Entwicklung bereits bestand. § 20 IO begrenzt dagegen Aufrechnungen, bei denen die maßgebliche Gegenposition erst nach Eröffnung entsteht oder erworben wird und enthält gesetzliche Ausnahmen.

Bei einem laufenden Mietverhältnis ist deshalb genau zu trennen, wann der Rückzahlungsanspruch und wann die Gegenforderung entstanden sind. Aus dem Umstand, dass beide Beträge im selben Mietzinskonto aufscheinen, folgt noch keine zulässige Aufrechnung.

Nach Ende des Mietvertrags ist der Kautionsbetrag samt Zinsen mit den tatsächlich berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis abzugleichen. Bleibt ein Guthaben, ist dieser Rest als Anspruch des insolventen Mieters auszuweisen. Übersteigt die Gegenforderung die Kaution, bleibt die darüber hinausgehende Forderung gesondert zu behandeln.

Halten Sie fest, wer die Abrechnung erstellt, welche Forderung anerkannt oder bestritten wird und wann eine Erklärung zugegangen ist. Der Insolvenzverwalter muss die Auswirkungen auf die Masse und auf allfällige weitere Forderungen prüfen.

Bei Streit über Mietvertragsende, Schäden, Höhe der Kaution oder Aufrechnung sollten die vollständigen Vertrags-, Zahlungs- und Verfahrensunterlagen vor einer Zahlung oder Verrechnung rechtlich geprüft werden.